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二四五、前后相差四千万的房产评估

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关于处理深圳宝安皇龙大酒店抵押房产的请示

总行:

深圳宝安皇龙国际大酒店于1994年6月17日,以该公司自购物业—一皇龙大酒店房产(原名皇龙宾馆)作抵押,与我行办理了3000万元借款合同手续,并陆续贷出2700万元。其中,以皇龙大酒店名义出帐540万元,余款因人民银行稽核后,重申单一客户不能超过注册资本30%的规定,便由皇龙大酒店寻找另外四家客户,经湖贝金融服务社同意,采取转移抵押权加皇龙大酒店保证的方式,各贷出540万元。这四家客户是:深圳宝安龙腾实业公司、深圳宝安和谐贸易公司、家乐大酒店、深圳金泰实业股份有限公司。至本年十一月止,上述五家公司共欠贷款本金2700万元,欠息1353万元(逾期均以月息18‰计息)。

由于借款方长期拖欠本息不还,我行于1996年9月起实行依法清贷,并经市中院审结完毕。总的来讲,债权和抵押权得到了确认。目前除家乐大酒店不服判决上诉到省高院外,其余四家已申请执行,并进行到处理抵押物的阶段。贷款抵押物是一栋七层主副楼式的宾馆建筑,占地13500平方米,建筑面积14650平方米。地处龙华人民路东侧,面向人民公园,地理位置不错。贷款时,深圳洲际房地产咨询股份有限公司评估总值为7800万元,而近期市中院仍委托该评估公司评估,总值为3516万元,剔除税费后的净值为1306万元。据我行初步框算,按该报告的基准价格,剔除因未考虑购建成本而多计税费,以底价拍卖后可收回本息1800万元。目前,抵押人已向市中院提交了对评估报告的异议书。目前,仍在重新评估中。

我行认为,该房产座落于龙华中心位置,以建筑面积每平方米2400元的价格拍卖,与该区卖地价格差不多,何况从1994年以来该房产已经投入了改良费用2000万元(其中龙华某国有银行支付近1000万元),另据龙华该国有银行与皇龙大酒店签订的买卖5000平方米的买卖合同,总价为 1916万元( 3800元/平方米)。根据以上情况,我行建议,在目前房地产市道低迷的情况下,参与房产竞买或采取以物抵债的形式保全信贷资产较为有利。

妥否,请速批复。

附件:1、判决书五份。

2、评估报告两份。

市民银行湖贝支行(印)

一九九七年十二月一日(未完待续。。)

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